Giữ tiền cọc jeonse an toàn khi thuê nhà ở Hàn Quốc

Vài trăm triệu won, giao hết cho một người mới gặp hai lần.

Đó là cảm giác của nhiều du học sinh D-2, học viên tiếng D-4 và lao động E-7, E-9 người Việt khi lần đầu ký hợp đồng jeonse (전세) hoặc wolse (월세) ở Hàn Quốc. Giấy tờ toàn tiếng Hàn. Môi giới nói rất nhanh. Chủ nhà cười rất hiền. Và bạn tự hỏi, nếu hai năm sau họ không trả lại tiền thì sao?

Tin tốt là luật Hàn Quốc bảo vệ cả người nước ngoài. Tin xấu là sự bảo vệ đó không tự động đến. Nó chỉ đến khi bạn làm đúng vài bước, vào đúng thời điểm.

Vì sao tiền cọc có thể mất dù hợp đồng đã có chữ ký?

Vì hợp đồng chỉ là lời hứa của chủ nhà, còn căn nhà thì có thể đang gánh nợ ngân hàng. Khi nhà bị bán đấu giá, tiền được chia theo thứ tự ai xác lập quyền trước.

Với jeonse, bạn đặt một khoản cọc lớn và không trả tiền thuê hằng tháng. Hết hạn, thường là 2 năm, chủ nhà trả lại toàn bộ. Với wolse, khoản cọc nhỏ hơn nhưng bạn trả thêm tiền thuê mỗi tháng. Hình thức khác nhau, rủi ro cốt lõi thì giống nhau. Tiền của bạn nằm trong tay chủ nhà suốt thời gian thuê.

Rủi ro lớn nhất có tên kkangtong jeonse (깡통전세), tạm hiểu là “jeonse vỏ lon rỗng”. Đó là khi tiền cọc cộng khoản vay thế chấp đã vượt giá trị thật của căn nhà. Nhà bị phát mại, số tiền bán được không đủ chia cho tất cả. Người đứng sau trong hàng chờ sẽ chịu phần thiếu.

Làn sóng lừa đảo tiền thuê nhà bùng lên từ năm 2022 nghiêm trọng đến mức Quốc hội Hàn Quốc thông qua Luật đặc biệt hỗ trợ nạn nhân lừa đảo jeonse vào năm 2023. Nhiều nạn nhân là người trẻ thuê nhà lần đầu, đúng hoàn cảnh của phần lớn người Việt đang sống ở đây.

Vậy làm sao để không trở thành người đứng sau? Mọi thứ bắt đầu từ trước khi bạn chuyển khoản đồng tiền cọc đầu tiên.

Cách thuê phòng ở Hàn Quốc cho người nước ngoài

Trước khi đặt cọc, ba thứ nào nói thật về căn nhà?

Đó là sổ đăng ký bất động sản, tình trạng nợ thuế của chủ nhà và tỷ lệ tiền cọc so với giá nhà. Ba thứ này để lộ phần lớn rủi ro mà lời nói của môi giới che đi.

Sổ đăng ký deunggibu deungbon

Deunggibu deungbon (등기부등본) là bản trích lục đăng ký bất động sản. Bạn có thể tự xem trên Văn phòng Đăng ký Internet của Tòa án Tối cao (IROS) chỉ với địa chỉ căn nhà. Hãy nhìn kỹ hai phần:

• Phần Gap-gu (갑구): ai là chủ sở hữu. Tên này phải trùng với người ký hợp đồng và giấy tờ tùy thân họ đưa ra. Nếu người ký là người nhà hay người được ủy quyền, hãy yêu cầu giấy ủy quyền kèm chứng nhận con dấu.
• Phần Eul-gu (을구): căn nhà đã thế chấp bao nhiêu. Dòng chữ 근저당권 kèm số tiền cho biết ngân hàng sẽ được trả trước bạn bao nhiêu.

Một sổ đăng ký sạch hôm ký hợp đồng chưa chắc còn sạch hôm bạn trả nốt tiền. Vì vậy, hãy xem lại lần nữa vào chính ngày thanh toán phần còn lại.

Nợ thuế của chủ nhà

Thuế chưa nộp có thể được thu trước cả tiền cọc khi nhà bị phát mại. Theo Luật Bảo vệ hợp đồng thuê nhà ở (주택임대차보호법) sửa đổi năm 2023, chủ nhà có nghĩa vụ cung cấp thông tin về thuế chưa nộp khi ký hợp đồng. Thủ tục xem tình trạng nộp thuế được hướng dẫn trên trang Cục Thuế Quốc gia Hàn Quốc (NTS).

Phép thử 126%

Đây là con số nên nhớ nhất phần này. Từ tháng 5/2023, HUG chỉ nhận bảo lãnh khi tiền cọc không vượt 126% giá công bố (gongsi gagyeok, 공시가격) của căn nhà. Bạn không cần mua bảo hiểm mới dùng được con số này. Tiền cọc vượt ngưỡng là tín hiệu căn nhà có thể bị định giá cao hơn giá trị thực.

Ứng dụng Ansim Jeonse (안심전세앱) do Bộ Đất đai, Hạ tầng và Giao thông (MOLIT) cùng HUG phát triển cho phép tra giá giao dịch quanh khu vực. Đó là dữ liệu tốt để đối chiếu với con số chủ nhà đưa ra.

Nhưng kiểm tra kỹ đến đâu cũng chỉ là phòng thủ vòng ngoài. Quyền pháp lý thật sự của bạn sinh ra ở bước tiếp theo, và nhiều người làm trễ đúng một ngày.

Ngày chuyển nhà chưa đủ, ngày khai báo mới quyết định thứ tự ưu tiên

Bạn cần làm đủ ba việc: dọn vào ở thực tế, khai báo thay đổi nơi cư trú và đóng dấu xác nhận ngày (hwakjeong ilja, 확정일자) lên hợp đồng. Quyền đối kháng chỉ phát sinh từ 0 giờ ngày hôm sau ngày bạn hoàn tất khai báo.

Người nước ngoài có được luật bảo vệ không?

Có. Người Hàn làm jeonip singo (전입신고), tức khai báo chuyển đến. Người nước ngoài đã có thẻ cư trú (ARC) thì làm khai báo thay đổi nơi cư trú. Luật coi hai thủ tục này có giá trị như nhau.

Theo Điều 88-2 Luật Quản lý xuất nhập cảnh Hàn Quốc, việc đăng ký người nước ngoài và khai báo thay đổi nơi cư trú được thay thế cho đăng ký cư trú và khai báo chuyển đến. (Nguồn: Trung tâm Thông tin Pháp luật Quốc gia)

Nhờ điều khoản này, Luật Bảo vệ hợp đồng thuê nhà ở áp dụng cho bạn giống như người Hàn. Bạn có thể khai báo tại Ủy ban phường (주민센터), văn phòng xuất nhập cảnh, hoặc trực tuyến qua HiKorea. Luật cho bạn 15 ngày kể từ ngày chuyển đến.

Vì sao ngày hôm sau lại quan trọng đến vậy?

Quyền đối kháng (daehangnyeok, 대항력) chỉ có từ 0 giờ ngày hôm sau. Trong khi đó, khoản thế chấp ngân hàng đăng ký trong ngày có hiệu lực ngay ngày đó. Kẻ lừa đảo lợi dụng đúng khoảng trống này. Sáng nhận tiền cọc của bạn, chiều mang nhà đi thế chấp. Ngân hàng sẽ đứng trước bạn trong hàng chờ.

Cách phòng rất rõ. Khai báo và lấy dấu xác nhận ngày ngay trong ngày trả nốt tiền, đừng đợi gần hết 15 ngày. Bạn cũng có thể ghi vào hợp đồng điều khoản đặc biệt (특약): chủ nhà không được thế chấp thêm cho đến hết ngày hôm sau, vi phạm thì hợp đồng bị hủy và hoàn trả toàn bộ tiền cọc.

Dấu xác nhận ngày và chế độ khai báo hợp đồng thuê

Quyền đối kháng giúp bạn ở lại khi nhà đổi chủ. Còn quyền được hoàn tiền theo thứ tự khi nhà bị phát mại (useon byeonjegwon, 우선변제권) cần thêm dấu xác nhận ngày. Bạn mang hợp đồng và thẻ ARC đến Ủy ban phường để đóng dấu.

Ngoài ra, chế độ khai báo hợp đồng thuê (전월세 신고제) yêu cầu khai báo trong 30 ngày với hợp đồng có tiền cọc trên 60 triệu won hoặc tiền thuê tháng trên 300.000 won ở khu vực áp dụng. Khai báo qua hệ thống khai báo giao dịch của MOLIT hoặc tại Ủy ban phường, hợp đồng được cấp dấu xác nhận ngày tự động.

Nếu bạn là du học sinh đang ở ký túc xá, các bước này chưa cần ngay. Khi chuyển ra ngoài thuê phòng, hãy xem thêm thông tin đời sống du học trên Study in Korea.

Khai báo thay đổi nơi cư trú cho người nước ngoài ở Hàn Quốc

Đến đây, bạn đã xếp hàng đúng chỗ. Nhưng nếu giá nhà sụt mạnh, đứng đầu hàng vẫn có thể không đủ tiền. Đó là lúc bảo hiểm tiền cọc lên tiếng.

Bảo hiểm HUG và SGI trả tiền thay chủ nhà khi nào?

Khi hợp đồng kết thúc mà chủ nhà không trả cọc, đơn vị bảo lãnh trả thay cho bạn rồi tự đi đòi chủ nhà. Hai lựa chọn phổ biến là HUG thuộc nhà nước và SGI Seoul Guarantee thuộc khối tư nhân.

HUG, Công ty Bảo lãnh Nhà ở và Đô thị Hàn Quốc

Sản phẩm chính là bảo lãnh hoàn trả tiền cọc thuê nhà (전세보증금반환보증). Theo HUG, các điều kiện cơ bản gồm:

• Tiền cọc tối đa 700 triệu won ở vùng thủ đô (Seoul, Gyeonggi, Incheon) và 500 triệu won ở khu vực khác.
• Tiền cọc nằm trong ngưỡng 126% giá công bố.
• Đăng ký trước khi đi qua một nửa thời hạn hợp đồng. Với hợp đồng 2 năm, mốc đó là 1 năm.
• Đã có quyền đối kháng và dấu xác nhận ngày.

Với người nước ngoài, hồ sơ thường gồm thẻ ARC, giấy xác nhận đăng ký người nước ngoài (외국인등록사실증명) thể hiện địa chỉ và hợp đồng đã đóng dấu. Tiêu chí thẩm định thay đổi theo từng thời kỳ. Vì vậy, hãy gọi tổng đài HUG 1566-9009 trước khi ký hợp đồng, đừng đợi đến sau.

SGI Seoul Guarantee

SGI Seoul Guarantee bán bảo hiểm bảo đảm tiền cọc thuê nhà (전세금보장신용보험). Đây là phương án nên hỏi khi căn nhà không đạt điều kiện của HUG. Phí và tiêu chí thẩm định khác HUG, nên hãy so sánh báo giá cả hai bên. Tổng đài SGI là 1670-7000.

Câu hỏi riêng dành cho người có visa

Đó là thời hạn lưu trú. Hợp đồng kéo dài 2 năm, nhưng thẻ cư trú E-9 hay D-2 của bạn có thể hết hạn sớm hơn. Hãy hỏi thẳng đơn vị bảo lãnh chuyện này có ảnh hưởng đến thẩm định hay không. Bạn đã từng nghĩ tới chi tiết này chưa? Phần lớn người thuê nhà lần đầu thì chưa.

Gia hạn thẻ cư trú ARC ở Hàn Quốc

Bảo hiểm là tấm lưới an toàn. Nhưng nếu bạn chưa mua, hoặc hợp đồng đã hết mà tiền vẫn chưa về, bạn vẫn còn đường lui.

Hết hợp đồng mà tiền chưa về, bạn làm gì trước tiên?

Việc đầu tiên là chưa chuyển địa chỉ đăng ký đi nơi khác. Việc thứ hai là xin lệnh đăng ký quyền thuê (imchagwon deunggi myeongnyeong, 임차권등기명령) tại tòa án.

Nghe có vẻ ngược đời. Bạn đã thuê nhà mới, sao chưa được khai báo địa chỉ mới? Lý do là quyền đối kháng và quyền ưu tiên chỉ tồn tại khi bạn còn cư trú và đăng ký tại căn nhà đó. Khai báo sang chỗ khác quá sớm, bạn có thể mất thứ tự ưu tiên đã giữ suốt hai năm.

Lệnh đăng ký quyền thuê

Khi hợp đồng đã kết thúc mà chưa nhận lại cọc, bạn có thể tự nộp đơn lên tòa án nơi có căn nhà, không cần chủ nhà đồng ý. Thông tin thủ tục có trên trang Tòa án Tối cao Hàn Quốc. Chỉ khi quyền thuê đã được ghi vào sổ đăng ký, bạn mới chuyển đi và khai báo địa chỉ mới mà vẫn giữ thứ tự ưu tiên. Hãy mở sổ đăng ký kiểm tra trước khi dọn đồ.

Khoản cọc nhỏ được ưu tiên tuyệt đối

Ở Seoul, nếu tiền cọc từ 165 triệu won trở xuống, bạn được hoàn trước tối đa 55 triệu won, kể cả khi ngân hàng đã thế chấp trước bạn. Điều kiện là bạn có quyền đối kháng trước khi tòa ghi nhận quyết định đấu giá. Mức này khác nhau theo khu vực và được quy định trong Nghị định thi hành Luật Bảo vệ hợp đồng thuê nhà ở. Nhiều phòng wolse của sinh viên và công nhân rơi đúng vào nhóm này.

Ai giúp bạn miễn phí?

• Tổng đài 1345 của Cơ quan Xuất nhập cảnh và Chính sách người nước ngoài có hỗ trợ tiếng Việt, phù hợp khi bạn cần hỏi về khai báo nơi cư trú.
• Tổ chức Trợ giúp Pháp lý Hàn Quốc (KLAC), tổng đài 132, tư vấn tranh chấp tiền cọc.

Tổng đài 1345 hỗ trợ người nước ngoài ở Hàn Quốc

Tóm lại

Những con số nên mang theo khi đi xem nhà:

• 0 giờ ngày hôm sau: thời điểm quyền đối kháng phát sinh.
• 15 ngày: hạn khai báo thay đổi nơi cư trú theo luật.
• 30 ngày: hạn khai báo hợp đồng thuê, kèm dấu xác nhận ngày tự động.
• 126%: ngưỡng tiền cọc so với giá công bố mà HUG chấp nhận.
• 700 triệu và 500 triệu won: giới hạn bảo lãnh của HUG theo khu vực.
• Một nửa thời hạn hợp đồng: hạn chót đăng ký bảo lãnh HUG.
• 55 triệu won: khoản ưu tiên tuyệt đối cho cọc nhỏ ở Seoul.

Cách hành động gói trong bốn việc. Xem sổ đăng ký hai lần. Khai báo ngay trong ngày trả tiền. Mua bảo hiểm sớm. Không rời địa chỉ khi tiền chưa về. Nếu bạn còn ở Việt Nam và chuẩn bị sang Hàn, hãy theo dõi thông báo chính thức trên trang Đại sứ quán Hàn Quốc tại Việt Nam trước khi lên đường.